Vermieten in Schweden

Jetzt mal Butter bei die Fische, wie man im hohen Norden Deutschlands sagt. Dieser Artikel dreht sich um das erste Jahr einer Mietimmobilie und wie dort der Stand ist. Ich werde dir alles offenlegen, von dem ich denke, dass es relevant für dich sein kann. Vielleicht bist du ja auch daran interessiert, in Schweden zu vermieten. Die Vermietung kann ein Teil sein, um eine Zeitmillionär zu werden.

Das Jahr 2023 war recht ruhig in dieser Immobilie. Aber ein paar Dinge sind schon passiert. So gab es einen Mieterwechsel, ein paar Reparaturen, eine etwas anstrengende Mieterin, die erzogen werden musste und auch eine Erhöhung des Mietzins. Bevor ich jedoch damit loslege, drehen wir die Uhr doch mal auf November 2022 zurück.

Kaufverhandlungen der Immobilie

Im September 2022 landete eine Immobilienanzeige bei Hemnet, die sofort mein Interesse weckte. Ein Dreifamilienhaus mit Lage in Kopparberg. Voll vermietet und allem Anschein nach auch gut in Schuss. Der Preis sorgte für kribbelnde Finger und ich wollte bestenfalls gleich die Schlüssel abholen. Doch das dauerte noch ein wenig.

Cathi kümmert sich bei solchen Dingen immer um die Termine und verabredete sich mit der, uns bekannten, Maklerin. Man kennt sich mittlerweile gut, da wir schon ein weiteres Haus bei ihr gekauft haben und auch Freunde vermittelten.

Der Ist-Zustand war jetzt ganz ok, aber eben für schwedische Verhältnisse doch überdurchschnittlich gut. Größte Baustelle wäre wohl die alte Ölheizung, aber solange die noch funktioniert, kein Problem. Ich werde später auf dieses Ungeheuer zurückkommen. Die Schönheitsreparaturen waren nicht der Rede wert und sonst ist alles in Butter.

Verkäufer kennt seine Zahlen nicht

Also ab in die Verhandlungen mit dem Verkäufer. Es ist ja üblich, dass man die Summe der abzulösenden Kredite erfährt und das konnte und kann ich bis heute nicht verstehen. Der Verkäufer stand mit 1.400.000 SEK bei der Bank in der Kreide. Komisch, da das Haus nur 899.000 SEK kosten sollte. Naja, sollte mir egal sein. Doch ich fand später heraus, dass er schnellstmöglich Geld brauchte. Der Rest ist mir Jacke wie Hose. Ich wollte das Haus. 

Die ersten Mieteinnahmen, welche auch im Exposé standen, hörten sich super an. Insgesamt 17.600 SEK im Monat, was 211.200 SEK im Jahr wären. Schnell mal überschlagen und man kommt auf einen ROI (Return on Invest) von viereinhalb Jahren. WAHNSINN. Sowas hatte ich in Deutschland immer gesucht.

Hausgebote per SMS – Ups, was ist das?

Also gab ich Anfang Oktober das erste Gebot ab. 750.000 SEK. Ein bisschen Basar darf ja wohl noch möglich sein. Es kam keine Stunde später die Antwort.. 899.000 SEK

Ok, jetzt will ich aber doch ein wenig Entgegenkommen. Die nächste SMS, ja so läuft das hier, beinhaltete 800.000 SEK. Und dann fiel mir Schussel ein, dass ich die Zahlungseingänge der Mieter noch nicht vorliegen hatte. Wer weiß, vielleicht sind es ja Mietnomaden. Ich bat um eine Übersicht der letzten sechs Monate.

Zu den Mietern sei gesagt, dass eine Partei schon seit 18 Jahren dort wohnt, ein weiterer Mieter vor 8 Jahren eingezogen ist und eine frische Mieterin, die erst 12 Monate da wohnte.

Einen Tag später kam von der Maklerin eine Email mit den geforderten Unterlagen und eine fette Entschuldigung. Die sonst so gewissenhafte Maklerin hatte die Mieten nicht überprüft und sie stimmten mit den Angaben im Exposé nicht überein. Fast zeitgleich kam die SMS mit dem Gegenangebot von… 899.000 SEK

Der gesamte Mietzins verringert sich auf 15.800 SEK im Monat, was dann noch 189.600 SEK im Jahr wären. Ok, das wären dann eben zweidreiviertel Jahre länger bis zum ROI. Geht ja auch noch. Doch ich bekam mehr Ehrgeiz, durch diese Fehlinfo endlich mal einen kleinen Preisnachlass zu erhalten.

Wieder ging eine SMS zur Maklerin. 820.000 SEK und natürlich noch ein paar Worte, weil die Mieten nicht stimmten. Die SMS hatte was von einer “ist letzter Preis” SMS. Das war an einem Freitag. Am Sonntag erhielt ich dann die Antwort. Du kannst es dir bestimmt schon denken.

899.000 SEK

Alter, was stimmt mit dem Verkäufer nicht. Kein kleines Zucken, nicht einmal um 5.000 SEK oder so. Die hätten für mein Ego ausgereicht. Ich muss jedoch sagen, dass ich solche Menschen mag. Preis ist Preis und fertig. Montag schrieb Cathi dann nur noch: “Gekauft, wir nehmen das Haus. Bitte Kaufvorvertrag (Köpekontrakt) fertig machen und zur Überprüfung senden.”

Haus gekauft und Übergabe

Am 02.11.2022 unterschrieb ich dann den Kaufvorvertrag. Mit diesem Vorvertrag wird dann die Anzahlung (Handpenning) fällig. In der Regel sind es 10% vom Kaufpreis und diese sind binnen 7-14 Tagen zu zahlen. Der Rest muss dann am Übergabetag (tillträdesdagen) auf dem Konto des Verkäufers oder Maklers sein. Wir haben es direkt aufs Verkäuferkonto überwiesen. Da kein Kredit notwendig war, ging es auch reibungslos über die Bühne.

Am 02.01.2023 war die Übergabe des Hauses. Unzählige Unterschriften mussten getätigt werden und dann bekam ich die Schlüssel, sowie sämtliche Unterlagen zum Haus.

Eine Besonderheit muss ich dir aber noch erzählen. Ich habe den Verkäufer nie persönlich getroffen. Alles ging über die Maklerin, welche ja auch den notariellen Part in Schweden übernimmt.

Da war es nun, das erste Mehrfamilienhaus in Schweden. Ein schickes unterkellertes rotes Haus von 1944, mit 193 qm Wohnfläche und einem 1.000 qm wartungsarmen Garten. Dazu noch ein großer Carport und zwei weitere PKW-Stellplätze.

Schönrechnerei kann jeder, jetzt mal richtige Zahlen

Wie du ja mitbekommen hast, habe ich oben einfach die Hauserwerbskosten mit den zu erwartenden Mieteinnahmen gerechnet. Das ist natürlich absoluter Humbug und ich gehe mal davon aus, dass wieder so Besserwisser kommen und sagen… Ey, das ist falsch. Klar, vielleicht bekomme ich dann hier mal ein paar Kommentare 😉 Alles gewollt.

Schauen wir uns aber mal gemeinsam die Zahlen an und berechnen dann nochmal den genauen ROI. Hier mal die Zahlen aus dem Exposé, welche ich als Anhaltspunkt genommen habe.

• 899.000 SEK Hauskauf Husköp
• 38.208 SEK Stempelsteuer Stämpelskatt (4,25% bei Firmen/Företag, 1,5% Privat)
• 825 SEK Bearbeitungsgebühr Expeditionsavgift Lantmäteriet
• 81.425 SEK Betriebskosten/Jahr Driftkostnad/år

Betriebskosten 2021 setzen sich zusammen aus:

• 7.000 SEK Strom
• 56.925 SEK Wärme (Öl)
• 2.500 SEK Müll und Straßenreinigung
• 8.000 SEK Versicherung
• 6.500 SEK Wasser
• 500 SEK Schornsteinfeger

Damit schaut die ganze Sache schon anders aus. Die Kaufkosten sind auf insgesamt 938.033 SEK gestiegen und die Mieteinnahmen im Jahr haben sich durch die Betriebskosten auf 108.175 SEK verringert. Damit wäre der ROI bei 8 Jahren und 7 Monaten. Oder in Prozenten gerechnet, bei 11,5% Rendite pro Jahr. Was würden wohl die ganzen Immobilienhaie in Deutschland zu so einer Rendite sagen? Wäre doch alles zu schön, um wahr zu sein.

Was ist mit Mieterfluktuation, Rücklagen für Instandhaltung, Mietausfällen, steigenden Betriebskosten oder anderen unvorhersehbaren Ereignissen? Zum großen Erschrecken komme ich später noch.

Die Ruhe liegt im Eigenkapital und der Diversifikation

Da die Immobilie nicht finanziert wurde, sondern mit Eigenkapital gekauft wurde, bin ich erstmal nicht auf die Rendite aus. Es beruhigt enorm, dass keine Bank involviert ist und diese Kosten auch noch getragen werden müssen. 

Der Kauf einer Immobilie ist wie eine Gründung eines Unternehmens. Die ersten drei Jahre sind für den Aufbau da und eher eine Verlustrechnung.

Bei einer Finanzierung wäre das Haus nicht in den Bestand gewandert, da es dann zu Unlukrativ geworden wäre. Zum Zeitpunkt des Kaufes lag der Immobilienzins bei 4,3%. Da maximal 80% finanziert werden, wären es ca. 750.000 SEK von der Bank. Allein die Zinsen würden mit knapp 32.000 SEK im Jahr zu Buche schlagen, was die Rendite nochmals reduzieren würde. Dazu kommt ja dann auch noch die Tilgung, wodurch die monatliche Belastung durch die Finanzierung auf rund 14.000 SEK gestiegen wäre. Du siehst selbst, dass es dann kein gutes Invest wäre. Pro Jahr müsste ich dann 60.000 SEK drauflegen, also 5.000 SEK im Monat.

Diversifikation durch weitere Mietimmobilien

Ein Grund, warum ich auch bei Aktien lieber mehrere Pferde im Stall habe, liegt bei der Risikostreuung (Diversifikation). Das hat nichts mit diesem Genderwahn zu tun. Die Immobilie wanderte in ein schwedisches Unternehmen von mir, welches mehrere Mietimmobilien beinhaltet. Das in 2022 gegründete Unternehmen wird in den kommenden Jahren sicherlich immer mit Minus aus dem Geschäftsjahr gehen, was nichts Negatives bedeutet. Wie ich ja bereits sagte, kann der Aufbau etwas dauern, bis es wirklich lukrativ wird. Lass uns in 5-10 Jahren schauen, was sich da entwickelt hat.

In den ersten drei Jahren schaue ich, dass die Immobilien auf den neuesten Stand gebracht werden. Dazu gehören Fenster, Sanitäranlagen, Küchen, Wasserversorgung, Heizung und so weiter. Das alles kostet natürlich Geld und wird von mir getragen. Wenn die Arbeiten abgeschlossen sind, kann man sich auf den Lorbeeren ausruhen und dann kommt der ROI. Ganz nach dem Motto:

Erst schaufeln, dann scheffeln.

Martin Limbeck

WEF und andere Untergangsszenarien

Mensch Ivo, warum machst du dir die Mühe? Die wollen uns doch alles wegnehmen und Geld wird eh bald nichts mehr wert sein. 

Tja, solche Nachrichten und Gespräche habe ich häufiger gehabt. Was soll ich dazu sagen? Soll ich jetzt nichts mehr machen und ans Business denken? Einfach den Kopf in den Sand stecken und darauf warten? Nein, so bin ich nicht und werde ich auch nie werden. So eine Phase hatte ich 2020 und teilweise noch 2021, als diese hirngewaschenen Mitläufer alles mitgemacht haben.

Vielleicht helfen dir ja meine Denkansätze zu diesen Horrorszenarien.

1. Sachwerte: Immobilien sind Sachwerte und werden immer einen Wert haben. Klar kann dieser fallen, jedoch muss immer gewohnt werden und ich kann mir beim besten Willen nicht vorstellen, dass die Menschen alle auf der Straße leben. Falls es jedoch keine Mieteinnahmen gibt, dann könnte ich dort sogar Helfer und Mitarbeiter für meinen Hof wohnen lassen, die beim Anbau, Handwerken oder was auch immer eingesetzt werden können.
2. Firmen: Vielleicht hast du schon mitbekommen, dass ich Firmen mag. Das hat seine Gründe.
   a) Ich persönlich besitze nichts, sondern nur die Firmen.
   b) Bevor solide Firmen enteignet werden sollten, wird es leider vielen Menschen sehr schlecht gehen. Zu was das führen kann, möchte ich mir gar nicht ausmalen.
   c) In der Vergangenheit wurden nur wenige Firmen enteignet und wenn, dann gab es Entschädigungszahlungen (auch zur NS-Zeit).

Diese Vorgehensweise dient also in erster Linie dem Schutz gegen die möglicherweise kommende Willkür. 

Lösungsdenken statt Problemdenken

Doch eines kann ich mit Sicherheit behaupten. “Ich weiß, dass ich nichts weiß!” Also warum sich nicht so gut vorbereiten, wie man denkt, dass es richtig sein könnte.

So war das Jahr 2023 bei der Immobilie

Komme ich nun wieder zum eigentlichen Thema zurück. Es gab einige kleinere Reparaturen im Dreifamilienhaus, die immer mal wieder anfallen. So war ein Abfluss dicht, ein paar Lampen gingen kaputt, Scharniere aus der Küchentür rissen raus und so weiter. Alles kleine Dinge eben, die neben etwas Zeit auch einige Kronen kosten. Auf eine komplette Einnahmen/Ausgabenübersicht werde ich erstmal verzichten, außer es melden sich viele in den Kommentaren, dann werde ich dies noch nachholen.

Die Mieterin, welche erst vor 12 Monaten eingezogen ist, meldet sich im Juli, dass sie im September auszieht. Also auch gleich mal eine Kündigung im ersten Jahr erhalten. Da der Wohnungsmarkt hier scheinbar auch angespannt ist, habe ich mir keine großen Gedanken über die Neuvermietung gemacht. Erst dachte ich auch darüber nach, die Wohnung zu einem AIRBNB zu machen, da es in Kopparberg so gut wie nichts gibt. Der Aufwand dafür war mir dann aber zu groß und ich entschied mich für einen Langzeitvermietung.

Neuvermietung und Mieterhöhungen

Du solltest wissen, dass in Schweden der Facebook Marketplace richtig gut läuft. Weshalb die Wohnung dort hauptsächlich promotet wurde. Drei Besichtigungen später hatten wir eine neue Mieterin. Diesmal sogar mit zwei Kindern im Vorschul- und Kindergartenalter. Da werden wir bestimmt im Frühjahr eine Schaukel oder ähnliches in den Garten stellen.

Zu guter Letzt, habe ich zum Jahresende die Miete bei den zwei Altparteien erhöht. Also kam auch das im ersten Jahr dazu. Beide haben in den letzten 5 Jahren keine Erhöhung bekommen und wirklich einen niedrigen Mietzins. Um ungefähr den Mietspiegel zu erreichen, werden noch zwei weitere Erhöhungen kommen. Eine in 2024 und eine weitere in 2025. So ist erstmal der Plan. Am Ende sind es dann monatlich 18.000 SEK, also 216.000 SEK p.a., an gesamten Mieteinnahmen.

Horrorkosten beim Heizöl und eine große Investition

Ich habe dir ja schon gesagt, dass ich die ersten drei Jahre nutze, um die Immobilie auf einen guten Stand zu bekommen. Wichtig ist mir hier, die monatlichen Kosten zu reduzieren und das Haus nach und nach aufzuwerten.

Die Kosten für Heizöl sind so drastisch gestiegen, dass die Angaben im Exposé (56.925 SEK) nicht ausreichen. In 2023 sind über 90.000 SEK für das Öl draufgegangen. Einen Teil dieser Kosten, werde ich mir mit den Öl-Aktien meines Antigrün-Portfolios wiederholen. Mir war vorher klar, dass die Heizung in den ersten drei Jahren raus muss, da sie schon sehr alt war und ich mich auch um die Bestellung vom Heizöl kümmern müsste. Wenn man das vergisst, gibt es böse Nachrichten von den Mietern. Und ich mag glückliche Mieter.

Glückliche Mieter – Miete kommt – Ivo glücklich

Also entschloss ich mich Ende 2023 dazu eine Bergwärmepumpe einbauen zu lassen. Ein guter schwedischer Bekannter hat uns schon bei vielen Dingen geholfen und wie es der Zufall will, arbeitet er für eine Heizungsfirma. Ende Oktober kam ein Mitarbeiter von Storå Rör AB und schaute sich die ganze Sache an.

Das Angebot landete am 01.11.2023 in meinem Postfach. Der Kostenvorschlag belief sich auch 209.000 SEK, wenn nicht so tief gebohrt werden muss. Am Ende war es dann ein Kostenpunkt von 265.581 SEK inkl. Erdbohrung. Eine passend ausgerechnete Bergwärmepumpe von IVT sollte es werden. Die Installation sollte im Dezember beginnen, doch leider hatte das Bohrteam noch keine Zeit. In der zweiten Januarwoche (als es so richtig arschkalt war) standen die Erdlochbohrer da. Wahnsinn bei minus 24 Grad.

Optimierung der Einnahmen und Ausgaben

Ich liebe es, Immobilien zu optimieren und da fallen mir schon einige Maßnahmen für 2024 ein. Eine erste Optimierungsmaßnahme bei den Ausgaben habe ich 2023 schon gemacht. Einen Fixpreis beim Strom für die kommenden drei Jahre. Es kann sein, dass ich mit dem Flexpreis von Godel besser gefahren wäre, jedoch mag ich Werte, die ich berechnen kann. Den Strompreis checke und tracke ich über Elskling. Da die neue Wärmepumpe ja auch mit Strom läuft, werden hier zwar die Kosten steigen, jedoch ist der fette Batzen vom Heizöl nicht mehr da. Hier werden allein schon 60.000 SEK im Jahr eingespart.

Als nächstes kommen die Kosten dran, welche ich direkt beeinflussen kann.Sowas wie Hausversicherung und Strom. Damit meine ich nicht den Stromvertrag, sondern eine Solaranlage mit Einspeisung. Erstens kann hiermit die Wärmepumpe und der Hausstrom betrieben werden und zweitens wird der Überschuss eingespeist. Angebote sind noch nicht vorhanden, aber ich werde bald einige Anbieter anfragen. In Schweden gibt es ja noch etwas mehr bei der Einspeisung und das kann sich lohnen.

Eher unrealistische Einnahmen, wollte ich aber erwähnen

Aktuell laufen die zwei hauseigenen Waschmaschinen und der Trockner auf meine Kosten (Wasser und Strom). Dies könnte man auch noch mit einem Münzautomat zu Einnahmen machen. Ob ich dies mache, weiß ich noch nicht. Ich denke nicht, da es die jetzigen Mieter als versteckte Mieterhöhung sehen würden. Es wäre aber eine Möglichkeit. Kleine Rechnung dazu:

3 Parteien á 5 Wäschen in der Woche x 20 SEK pro Waschgang = 100 SEK pro Woche = 5.200 SEK im Jahr.

Hier werde ich aber schauen, ob ich die alten Geräte austausche kann. Je nachdem, wie hoch deren Verbrauch ist. Ein Verbrauchstracker ist noch nicht installiert, aber werde ich demnächst vornehmen.

Und dann wären da noch zwei Parkplätze, die von den Mietern nicht genutzt werden. Diese könnten extern vermietet werden, da es an Parkplätze in der Straße mangelt. Auch hier sehe ich Einnahmen von 6.000 SEK im Jahr. Lege mich auch hier noch nicht fest, diese Optimierung vorzunehmen.

Geplante Reparaturen und Wertsteigerungen 2024

In 2024 wird an diesem Haus nicht viel passieren. Obwohl, die neue Heizung kam ja schon, aber die zähle ich noch zu 2023, auch wenn es steuerlich zu 2024 zählt.

Was aber sicher dieses Jahr gemacht wird, ist ein neuer Anstrich der Wetterseite. Ob das eine Firma macht oder der firmeneigene Hausmeister, werde ich noch festlegen. Ebenso gibt es kleinere Malerarbeiten, die erledigt werden müssen, um für Langlebigkeit und Optik zu sorgen.

Und dann wäre dort ja noch die Solaranlage. Das werde ich aber entscheiden, wenn ich Angebote vorliegen habe und mir die Werte gefallen. Die Kosten werden sicherlich bei 180.000 – 250.000 SEK liegen, welche dann mit einkalkuliert werden müssen. Vor Mai/Juni wird sicherlich nichts damit.

Fazit zum Ersten Jahr Vermieten in Schweden bei dieser Immobilie

Eine Immobilie sehe ich wie ein Aktienportfolio oder auch einen guten Wein. Über die Jahre gesehen, wird sich die Rendite dahingehend entwickeln. Der Zeitraum ist hier ein entscheidender Faktor. Wenn ich richtig schlecht rechne, komme ich auf ein Einkommen bei dieser Immobilie von ca. 8.000 SEK pro Monat, was dann 96.000 SEK p.a. sind. Ich gehe jedoch davon aus, dass es wesentlich höher ausfallen wird, wenn ich diese Berechnung in 10 Jahren machen werde.

Eine Wertsteigerung ist durch die aktuellen Maßnahmen schon gesehen. Laut eines bekannten Maklers steht die Immobilie jetzt bei 1.200.000 – 1.400.000 SEK. Der Energiepass hat sich von G auf D verbessert, was auch den Marktwert enorm ansteigen lässt. Naja, derzeit wäre es nicht so klug zu verkaufen, sondern eher einzukaufen, da die Preise schön gefallen sind.